KONUT ÇÖPLÜĞÜ TEHLİKESİ

10.03.2018 Milliyet - Ankara Gazetesi

Bize tehlike olmaktan çıkıp gerçekleşti gibi geliyor. Diyenleri dinlemedik, “Demiştik” diyen oldular şimdi. Biz de çok demeye çalıştık.

O zamanki Türkiye İş Bankası Yönetim Kurulu Başkanı Ersin Özince’nin uyarısıydı. 2012 Haziranı’nda ‘Türkiye Üretmiyor Tüketiyor’ başlıklı köşemize taşımıştık. “Büyük krizlere hazırlanmıyoruz” deyip kendi alanından örneklemişti Özince; “Kredi kullanan müşterilerimiz, artık yatırım yapmıyorlar. Çoğu marketçi, gayrimenkulcü, inşaatçı oldu. Gayrimenkul fiyatlarının ne kadar yükseldiğine bakarsanız Türkiye’nin üretmediğini görebilirsiniz” demişti.

Rantın büyüttüğü kafa

Yine 2012’nin Ocak ayında Mustafa Sönmez’in Cumhuriyet Gazetesi’ndeki makalesi, aynı tehlikeye işaret eden bir başlık taşıyordu: İstanbul Yağması Anadolu’yu Kurutuyor. Bir ay sonraki ziyaretimizde, yükselen kütlesel ürkütücü konut projeleriyle İstanbul’u tanıyamamış, ‘Nasihat Dinlemeyenin İlacı Musibet’ diye uyarmaya çalışmıştık Ankara’yı. Arazi ve konut rantının şişirdiği İstanbul’u, 4 yıl sonra ‘ülkenin vücudunun taşıyamayacağı kocakafa’ olarak tanımlamıştı duayen mimar ve akademisyen Doğan Kuban.

Başımız göğe eriyor sanırken!..

Ankara Kalkınma Ajansı’nın hazırlattığı 2014-2023 Ankara Bölge Planı’nda, “..Konut imalatının bir yandan nüfus artışının çok üzerinde gerçekleşmesine rağmen, diğer yandan hane halklarının harcamalarında konut giderlerinin payının düşmemesi ve yerel ihtiyaca uygun vasıflarda konut üretilmemesi..” diye bir cümle vardı. Lüks konut üretimi, ihtiyaca yönelik değildi.

Salim Taşçı - Ali İnandım

“Frene basmalıyız”

2014 yılında emlakçıların duayeni Salim Taşçı’yla yaptığımız söyleşide “..Türkiye’deki konutların yüzde 65’i ipotekli. Fabrikaların yüzde 80’i, işletmelerin yüzde 60’ı, tarım kesimi de yüzde 40 ipotekli.. Frene basmaya başlamamız lazım. Önemli olan Türkiye çünkü..” demiş, Ankara’daki 12 bin 500 fazla konuta dikkati çekmişti.

2015 yılında Ankara Kalkınma Ajansı’nın yaptığı ‘Konut Sektörü ve Ankara’ araştırmasında, 2000 ile 2014 yılları arası, 470 bin fazla konut inşa edildiği saptanıyordu başkentte. Raporda  “Konutlaşmanın sosyo ekonomik olumlu etkileri, kısıtlı kalıyor” denirken ihtiyaca göre konut üretilmediği kastediliyor, “Baş döndürücü hızda ilerleyen konutlaşmanın, fiyat-maliyet-güç yetirebilirlik göstergelerinin makul düzeylere çekilmesi, sosyal açıdan olduğu kadar ekonomik kırılganlık açısından da hayati öneme sahiptir” denerek de ekonomide yaratacağı tehlikeye işaret ediliyordu.

“Ciddi ekonomik zarar”

Geçtiğimiz hafta Gayrimenkul Danışmanı Murat Akça’nın bir değerlendirmesi yer aldı haber olarak; Türkiye İstatistik Kurumu TÜİK’in 2017 verilerini değerlendiriyordu:

“..Bina bazında bakarsak da (Türkiye çapında) 125 bin 846 adet binaya yapı ruhsatı verilmiş. Rakamlara bakıldığında ekonomik olarak büyük beklentilere giriliyor ancak bu verilerin gayrimenkul satışlarındaki karşılığı maalesef bu kadar yüksek değil.. Etrafınıza bakarsanız her taraf bina. Ama bunların pek çoğu bölgede ciddi bir analiz yapılmadan başlatılan başarısız projelere dönüşmüş durumda. Bu sonuç sadece o işi yapan inşaat firması için değil, memleketimiz için de ciddi bir ekonomik zarar..” diyordu.

Her ne kadar Akça “Konut fazlası değil, yanlış proje” demeye çalışsa da olan oldu mu oldu, olmaya devam ediyor mu ediyor, zarara devam mı devam.

Öncelikler şaşmasın

Arazi ve konut rantı, sanayi, tarım ve hayvancılık yatırımlarına toz yutturuyor. Ne Bakan ne Başbakan ne Cumhurbaşkanı dinliyor rantçı, doludizgin devam ediyor bildiğine. Süper güç Amerika Birleşik Devletleri’nin bile ekonomisini altüst eden ipotek depreminden, hiç ders almamış gibiyiz.

Yukarıdaki alıntıları, göz göre göre duvara gidişimizi bir kez daha hatırlatmak için sıraladık. Öncelikleri şaşmasın şehrin de ülkenin de diye.

KONGRE VE FUAR TURİZMİNE HAZIR MIYIZ?

16.12.2017 Milliyet - Ankara Gazetesi

Kongre ve Fuar Merkezi’ni bugüne kadar yapamamış başkent olmak bir yana, karar verdikten sonra 7 yıl çivi çakamayan bir şehir olma unvanını da kazanmıştık çok şükür. Yeni Belediye Başkanımız Mustafa Tuna’nın ilk el attığı işlerden biri oldu, 24 Aralık’ta ihalesi sonuçlanacak.

Ankara Valiliği himayesinde Ankara Kalkınma Ajansı ile Ankara Turistik Otelciler ve İşletmeciler Derneği(ANTOD) işbirliği,  Transnet, Congresium Ankara ve Türk Hava Yolları’nın desteğiyle 12 Aralık’ta ‘Ankara 1.Uluslararası Kongre Turizmi Konferansı’ düzenlendi. ‘Kongre Turizminde Lojistik ve Altyapı Gereklilikleri’ başlıklı oturumu merak ediyorduk bu tür turizm için şehre ne lazımmış diye, dinledik.

İspanya’nın Barselonası’dan gelen ilk konuşmacı misafiri en sona bırakarak konuşmacıların alt yapımızla ilgili aktardıklarına bir bakalım önce.

Havaalanımıza geçer not

Tartışmasız ilk koşul ulaşım tabii ki. Uzak mesafelerden gelebilmek için de hava ulaşımı önceliği alıyor. TAV Esenboğa Genel Müdürü Nuray Demirer’den başlıklar:

- 2009’da Avrupa’da 440 havaalanı içinde birinci seçildi Esenboğa. Bu çok önemlidir yurt dışında bir ölçü olarak.

- 10 değil, 30 milyon kapasiteye sahip bir havaalanımız var. Bu yılı 16 milyon yolcuyla tamamlıyoruz. Dışarı giden yolcuda yüzde 35 artış var.

34 dış hat noktasına uçuyoruz. Berlin, Frankfurt, Viyana ve Paris’e direkt uçuşları başladı, Londra sırada.

1 milyon yolcumuz (maalesef!), İstanbul’a gidip yurt dışına çıkıyor.

- Anadolu’nun her yanından özgün yemeklerin tadılabileceği lokantamız var. Havaalanı sanat galerimizi, 50 bin kişi ziyaret ediyor.

- Alanın boşmuş gibi görülme nedeni hızlı operasyon yapmamız, alanı çabuk boşaltabiliyoruz.

Çevremizdeki 34 şehirden yolcuları, direkt uçuşlara bağlayabiliriz. Hızlı tren de önemli hava uçuşları için.

“Kırılma noktası yaşandı, devamını getirmeyi ümit ediyoruz” diye bitirdi Demirer.

Konaklama altyapısı tamam

Ankara Turistik Otelciler Derneği (ANTOD) Başkanı Savaş Çolakoğlu aldı sözü:

- 16 bin 797 oda, 32 bin yatağımız var. 2 yıl içinde 42 bini bulacak.

23 5 yıldızlı otelimiz var. 32 Turizm Bakanlığı onaylı otelimiz var ama yüzde 50 boş otellerimiz. Bunlar dışında her seviyeden konaklayacak müşteriye hizmet verecek durumda Ankara. Konaklama altyapısını tamamlamış bir başkentimiz var.

- Otellerin konferans salonları 36 bin kişilik. Resmi kurum ve üniversitelerin de 29 bin kapasitesi var.

- Meslek okullarından yetişmiş elemanlar hemen iş bulabiliyor.

- Kongre ve Ziyaretçi Bürosu, gerçek anlamda işlevini yerine getirmelidir. Ankara Ticaret Odası (ATO) gibi tek bir kuruluşla olmaz, turizmle ilgili herkes olmalı içinde.

Çolakoğlu, “Bu kadar altyapısı olan bir şehri, nasıl bu kadar güdük bırakmışız?” sorusuyla tamamladı konuşmasını.

Planlar yapılmalı

Valör Kongre Başkanı Yudum Kaya, organizasyon firmaları ve acenteler açısından değerlendirdi durumu:

- Kongre turizmi için öncelikle işbirliği yapacak paydaşlar arttırılmalı.

- Kısa, orta ve uzun vadeli planlar yapılmalı. Önce ulusal kongreler için avantajlar sağlanmalı ve özendirilmeli, sonra uluslararasına bakmalı. Pazarlamaya başladıktan sonra orta vadede orta ölçekli uluslararası toplantı ya da etkinliklere talip olunmalı. Sonra büyük ölçekli etkinlikler...

- Biz şirket olarak gitmemeliyiz, kongrelere talip olmak için şehir gitmeli, biz ticariyiz. Şehrin altyapısı tamamlanırsa acenteler pazarlar zaten.

Marc Rodriguez

Unutun İstanbul’u

Ve Barselona’da kongre turizmini ciddi bir gelir kapısına çevirmekte öncülük yapan GL Events Şirketi Genel Müdürü Marc Rodriguez’in konuşmasından:

- İlk adım olarak Şehir Konseyi, Otelciler Birliği ve GL Events olarak ortak bir şirket kurduk. Özendirici destekleri yerel yönetimler üstlendi.

- Otel yoksa etkinlik olmaz.

- Acenteler, değer katar etkinliklere. Bizde acentelerin katkısı, neredeyse yarı yarıya.

- Havaalanı önemlidir. Güzel bir havaalanınız var. Çok noktaya uçuş olması lazım.

- Şirketler önemli; şirket etkinlikleri, turizmcilerin düzenleyeceğinden çok daha fazladır, sonsuzdur.

- Madrid’den hariç, biz Barselona olarak kendi stratejimizi geliştiriyoruz. Size de tavsiyem odur. Unutun İstanbul’u, kendinizi onun koşullarına uydurmak zorunda değilsiniz.

Biz deyince olmuyor

Altyapıya ilişkin defalarca yinelediğimiz pek çok asli ve yan başlık var ama kullanamadığımız yeteneğimizi bir de böyle görelim istedik. Bütün kurumların işbirliği yapması ve kendi stratejimizi geliştirme konusunu biz söyleyince takan olmadı, belki Rodriguez söyleyince etkili olur diye vurguluyoruz. 5 yıldır “Turizmle ilgili kurumları bir araya getirecek bir çatı örgüt kurulmalı, stratejiyi ve öncelikleri belirlemeli” diyoruz, yüzümüze bakıyor dinleyen. Kendi işi hallolan çekiliyor kenara. Daha üzücü olanı, bu konudan en fazla yarar sağlayacak olanların, konferans boyunca salonda olmayışıydı.

470 BİN KİŞİLİK FAZLA KONUT

31.05.2016 Milliyet-Ankara Gazetesi

Bir araştırma... 2014 yılı itibariyle Ankara’da 470 bin kişilik fazla konut yapıldığını saptamış. Ankara’nın ortasına dikildiği gibi dört bir yanına doğru ilerliyor inşaatlar. Çoğu da lüks konutlar.

‘Konut Sektörü ve Ankara’ araştırmasını, 2015 yılında Ankara Kalkınma Ajansı’nın iki uzmanı Abdülbaki Çakmak ile Ömer Akkaya yapıyor. “2000 yılından bu yana 740 binin üzerinde konut inşa edilmiştir ki bu da 2 milyon 410 binin üzerinde nüfusu karşılayacak büyüklüktedir” diyorlar. Halbuki 2000-2014 yılları arasında başkentin nüfus artışı, 1 milyon 140 bin civarında.

Birikimi olan alıyor

Üstelik yine 2000 yılından bu yana, hanelerde yaşayan birey sayısı da azalma eğiliminde. Yani kalabalık ailelerden çok küçük aile ya da bekarların artışı söz konusu. E bu da daha fazla konut ihtiyacı demek aslında. İşte buna rağmen fazla konut inşa edilmesinden bahsediyoruz. Karışık matematik hesaplarının özeti; 2000 ile 2014 yılları arasında, 470 bin fazla konut inşa edilmiş Ankara’da.

Bu dönemde kendi konutunda oturanların oranı, sadece yüzde 2,2 artmış. Bu da şu demek; yapılan konutları ihtiyacı olanlar almıyor, parası olan konuta yatırıyor birikimini. Yüzde 2’ye bakınca kimbilir kimler kaçıncı evini alıyor yani. Ve bu evlerin fiyatı da tüketici fiyat endeksinin çok üzerinde seyrediyormuş.

Aralıksız devam ediyor

İstanbul’daki konut çılgınlığını görünce 2012 Haziran ve Temmuz aylarında, ‘Türkiye Üretmiyor Tüketiyor’ ve ‘Nasihat Dinlemeyenin İlacı Musibet’ diye iki yazı kaleme almıştık. 5 Ağustos 2014’de, “Evsizden çok boş ev var” diyen İngiliz akademisyen David Harvey’in Mart ayında Boğaziçi Üniversitesi’nde verdiği konferansını paylaştık sonra.

Bu arada o zaman Başbakan Yardımcısı olan Ali Babacan’ın “İnşaatı bırak, sanayiye bak” minvalindeki sözleri yankılandı. ‘Emlakçılar kralı’ olarak tanınan mesleğin duayeni Salim Taşçı bu görüşlere sahip çıkmış, ‘İpotekli Türkiye’ başlıklı bir söyleşi gerçekleştirmiştik kendisiyle. Ama daha büyük sitelerin daha büyüğü, daha yüksek binaların daha yükseği yapılmaya ve bunların çok ciddi bir kısmı lüks konutlar olmaya devam etti ve ediyor hala.

Amerika’yı hatırlatıyor

Araştırmacılarımız tehlikeyi çok nazikçe şöyle ifade etmiş; “Konutlaşmanın sosyo ekonomik olumlu etkileri, kısıtlı kalıyor.” Yani “İhtiyacı olana konut üretilmiyor” demek istiyorlar.

“Baş döndürücü hızda ilerleyen konutlaşmanın, fiyat-maliyet-güç yetirebilirlik göstergelerinin makul düzeylere çekilmesi, sosyal açıdan olduğu kadar ekonomik kırılganlık açısından da hayati öneme sahiptir” diyor, yani uzun dönemli ipotekli konut kredisinin, koca Amerikan ekonomisini ne hale getirdiğini ve hala içinden çıkamadığını hatırlamamızı sağlıyorlar.

Çok tehlikeli olan

2000’lerde inşaat sektörü coştu ama çok tehlikeli de bir şey olmaya başladı; sanayiciler inşaat işine kayma eğilimi gösteriyor uzun zamandır. Çünkü üretim yaparak 10-20 yılda elde edeceği gelirin, inşaat işinde çatlasa 2 yılda edilebileceğini gördüler. Üretimin önündeki engelleri de düşünerek sanayici tabii ki “Ben enayi miyim?” vehmine kapıldı. Rant, çok büyüktü.

Oysa Ali Babacan’ın devletin sesi olarak işaret ettiği nokta, ülkenin ekonomik çıkış adresiydi. Orta gelir tuzağına düşmek üzere olan Türkiye, sanayide her şeyi olduğu gibi, yenilikçilik akımıyla yüksek teknolojili ürünleri icat etmek ve üretmek zorunda. Bunu beceremeyenler, yeni dünyanın sofrasına oturamayacak. Sözün özü; bizim, üretmekten başka çaremiz yok.

Dengeyi bozuyoruz
İnşaatçıların da bir sonrakine daha büyüğün daha büyüğünü yapmak yerine, kendi döngüsünü kırıp, yeni oluşturacakları şirketlerle yenilikçiliğe dümen kıran sanayi üretimine katkı sağlamanın yollarını aramaları gerekir belki de. “Ülkede sermaye birikti” diyoruz, onun da çoğunu aynı kefeye koyup dengeyi bozuyoruz. Denge bozulunca koca Amerika’nın ayağı kaydı, biz mi ayakta kalacağız onun çeyreği bile değilken?