İPOTEKLİ TÜRKİYE (Söyleşi)

09.09.2014 Milliyet-Ankara Gazetesi

Türkiye’nin her yanında, her türden büyük projeler yanı sıra kentsel dönüşümün de katkısıyla inşaat sektörü yoğun bir dönem geçiriyor. Bu durum, değişik sektörden yatırımcıları da etkileyerek bu alana girmeye yöneltiyor. Ancak özellikle sanayicilerin müteahhitliğe soyunması, sanayi üretiminin ikinci plana atılması bazen de fabrikaların kapanması anlamına geliyor. Geçtiğimiz hafta Başbakan Yardımcısı Ali Babacan da "İnşaatı bırak, sanayiye bak" biçiminde özetleyebileceğimiz ifadeler kullandı. Türkiye, şimdi böyle bir tehlikeyle karşı karşıya. Uluslararası Emlak Uzmanları Başkanlığı da yapmış emlakçıların duayeni Salim Taşçı, inşaat sektörü ve konut üretimindeki son durumu Ali İnandım’a değerlendirdi.

“25 büyük ilde 3 milyon konut fazlası var”

Ali İnandım- İhtiyaç dışı inşaat ve sanayicilerin inşaat sektörüne yönelmesi eleştirilerine, ilginç biçimde, büyük alışverişler yapan, emlakçıların duayeni olarak destek verdiniz. Neydi sizi böyle düşünmeye iten?

Salim Taşçı- Şu anda balona doğru bir gidiş var. Şişiyor balon. Patlatmamak için ayağı frene koymak gerekiyor. Arz-talep meselesini görmeliyiz. 25 büyük vilayette 3 milyona yakın konut fazlası var. Halen de ‘kentsel dönüşüm’ adı altında konut yapılıyor. Markalı konutların inşaat sektörüne girmesi yadsınamaz önemdedir ancak senin de yazdığın gibi sanayicinin inşaat sektörüne yönelmesi, istihdam çarkına değnek sokmak olur. İhracatımızın yüzde 88’i sanayi ürünleridir. İnşaat sektörüne kayınca sanayi yara alıyor. Sanayi ölür bu durumda. Öte yandan tarım sektöründeki işçiler inşaata kayıyor. İyi, binayı yaptın da sonra ne yiyeceksin? Herkes işini yapsın. Bu kadar büyük paraların döndüğü bir sektörde ‘Müteahhitler Odası’ yok. Karpuzcu bile müteahhit olabiliyor. Etriye demirine “Ne eti?” diyen müteahhit gördüm ben.

Kiralar niye düşmüyor?

- Bir plan dahilinde değil mi yapılanlar?
- Değilmiş gibi görünüyor. Türkiye genelinde çıkarılmış konut envanteri yoktu. Envanter olsa dengeyi sağlayabilirdik. 8-9 yıl içinde 10 milyona yakın konut el değiştirdi. 10 milyon kiracı ev sahibi oldu demektir. Kiraların düşmesi lazım değil mi? Ama 10 büyük vilayette satılık çok, kiralık yok. 1 daireye 10 tane talep oluyor.
- Neden?
- Çünkü birincisi; kentsel dönüşümle dairesini verenler kiracı oldu. İkincisi; 10 büyük vilayet, yurtdışından gelenler de dahil ciddi göç alıyor. Üçüncüsü; çekirdek ailelerden, çocuklar ayrılıyor. Ve sonuncusu; nüfus artıyor.
Bakın 2008’de hızlı konut satışı başladı; 427 bin 106 konut satıldı. 2009’da 555 bin 184, 2010’da 607 bin 100, 2011’de 708 bin 280, 2012’de 701 bin 625 konut satıldı. 2013’de 1 milyon 144 bin 990 konutla zirve yaptı ev satışları. 2014’ün ilk döneminde yani Ocak-Şubat ayında 17 bin 492 konut satıldı. Jeopolitik riskleri de unutmamak lazım. Etrafımız ateş çemberi. Faizlerin yüksekliğini, İngiltere’yi, Amerika’yı göz önüne alarak düşünecek olursak orada kendin oturursan yıllık yüzde 4,5 kiralayacaksan yüzde 5,5 faizler. Bizde 2 katı.
- Etkisi ne olur?
- Şu kadarını söyleyeyim; Türkiye’deki konutların yüzde 65’i ipotekli. Fabrikaların yüzde 80’i, işletmelerin yüzde 60’ı, tarım kesimi de yüzde 40 ipotekli. İnşaat sektörü 229 kalem sektörü barındırır içinde. Yan sektör olarak da 2 bin 100 sektörü etkiler. Devletin, müteahhite ve arsa sahibine desteği var. Bu destek kredi vererek ya da emsal artırımıyla oluyor. Emlakçı olarak, bu işten para kazanan biri olarak söylüyorum bunları; istikamet yanlıştır. Frene basmaya başlamamız lazım. Önemli olan Türkiye çünkü.

Ankara’daki durum

- Ankara’da durum nedir?
- ‘Ankara çanağı’ diye tarif edilirdi eskiden ama Ankara çanağını kırdı, 4 yana yayıldı şehir. 50 kilometrede anca çıkıyorsun artık Ankara’dan. Ankara’da 12 bin 500 konut fazlası var. Yapılanlarla 15 bini bulur bu rakam. Şehirler için önemli konulardan biri kişi başına düşen yeşil alan oranıdır. Bu oran bizde 1 metrekare, Avrupa’da bu oran 16 metrekaredir. Ama Ankara, son 10 yılda 81 vilayet içinde bu konuda rekora gidiyor.

“Şehirlerin kimliği kayboluyor”

Taşçı, ev almayı düşünenleri de uyardı

- Emlakçı gözüyle kentsel dönüşümü nasıl görüyorsunuz?
- 70-80 yıl öncesine ait şehirler “Yıkın beni” diye imdat çığlıkları atıyor. Ayrıca büyük bir deprem kuşağı üzerindeyiz. Hep söylüyoruz “Deprem öldürmez, yapı öldürür” diye. Bir musibet bin nasihatten iyidir, 99 depreminde musibeti gördük. Belediye başkanlarından Allah razı olsun, şehirlerin yüzde 50’si risk taşıyor! Bu durumu düzeltelim diyoruz, bu seferde ‘Kentsel Dönüşüm’ adı altında şehirlerin kimliği kayboluyor. Binalar şehirlerin aynasıdır. Arabesk yapılaşma, daha bakmadan şehrin netliğini bozuyor. Yapı denetim firmalarına, mimarlar odasına önem verilmeli, şehir plancılarını yok saymamak gerekir. Onlarla çalışırsak arabesk yapılaşmayı önler, kendi mimarimiz mi başkasının mimarisi mi karar vermiş oluruz.
Belediyeler, lütfen kanunu uygulasınlar. 1999 depremi bizi uyandırdı mı yoksa ‘kazı kazan’a mı yöneltti, bu soruyu kendimize sormalıyız. Emsal artırımı yaparken ‘kazı kazan’a gidilmesin. Yangına su taşımayalım, bilinçli olalım. Arasını bulamıyoruz bir türlü.
- Son olarak ev alacaklara tavsiyeleriniz var mı?
- Sakın ola dövizle ya da bileşik faizle kredi almasınlar, normal faizle alsınlar. MMK’dan uzak dursunlar. Yani maket, makyaj, köpük halinde görerek ev almasınlar.