KONUT ÇÖPLÜĞÜ TEHLİKESİ

10.03.2018 Milliyet - Ankara Gazetesi

Bize tehlike olmaktan çıkıp gerçekleşti gibi geliyor. Diyenleri dinlemedik, “Demiştik” diyen oldular şimdi. Biz de çok demeye çalıştık.

O zamanki Türkiye İş Bankası Yönetim Kurulu Başkanı Ersin Özince’nin uyarısıydı. 2012 Haziranı’nda ‘Türkiye Üretmiyor Tüketiyor’ başlıklı köşemize taşımıştık. “Büyük krizlere hazırlanmıyoruz” deyip kendi alanından örneklemişti Özince; “Kredi kullanan müşterilerimiz, artık yatırım yapmıyorlar. Çoğu marketçi, gayrimenkulcü, inşaatçı oldu. Gayrimenkul fiyatlarının ne kadar yükseldiğine bakarsanız Türkiye’nin üretmediğini görebilirsiniz” demişti.

Rantın büyüttüğü kafa

Yine 2012’nin Ocak ayında Mustafa Sönmez’in Cumhuriyet Gazetesi’ndeki makalesi, aynı tehlikeye işaret eden bir başlık taşıyordu: İstanbul Yağması Anadolu’yu Kurutuyor. Bir ay sonraki ziyaretimizde, yükselen kütlesel ürkütücü konut projeleriyle İstanbul’u tanıyamamış, ‘Nasihat Dinlemeyenin İlacı Musibet’ diye uyarmaya çalışmıştık Ankara’yı. Arazi ve konut rantının şişirdiği İstanbul’u, 4 yıl sonra ‘ülkenin vücudunun taşıyamayacağı kocakafa’ olarak tanımlamıştı duayen mimar ve akademisyen Doğan Kuban.

Başımız göğe eriyor sanırken!..

Ankara Kalkınma Ajansı’nın hazırlattığı 2014-2023 Ankara Bölge Planı’nda, “..Konut imalatının bir yandan nüfus artışının çok üzerinde gerçekleşmesine rağmen, diğer yandan hane halklarının harcamalarında konut giderlerinin payının düşmemesi ve yerel ihtiyaca uygun vasıflarda konut üretilmemesi..” diye bir cümle vardı. Lüks konut üretimi, ihtiyaca yönelik değildi.

Salim Taşçı - Ali İnandım

“Frene basmalıyız”

2014 yılında emlakçıların duayeni Salim Taşçı’yla yaptığımız söyleşide “..Türkiye’deki konutların yüzde 65’i ipotekli. Fabrikaların yüzde 80’i, işletmelerin yüzde 60’ı, tarım kesimi de yüzde 40 ipotekli.. Frene basmaya başlamamız lazım. Önemli olan Türkiye çünkü..” demiş, Ankara’daki 12 bin 500 fazla konuta dikkati çekmişti.

2015 yılında Ankara Kalkınma Ajansı’nın yaptığı ‘Konut Sektörü ve Ankara’ araştırmasında, 2000 ile 2014 yılları arası, 470 bin fazla konut inşa edildiği saptanıyordu başkentte. Raporda  “Konutlaşmanın sosyo ekonomik olumlu etkileri, kısıtlı kalıyor” denirken ihtiyaca göre konut üretilmediği kastediliyor, “Baş döndürücü hızda ilerleyen konutlaşmanın, fiyat-maliyet-güç yetirebilirlik göstergelerinin makul düzeylere çekilmesi, sosyal açıdan olduğu kadar ekonomik kırılganlık açısından da hayati öneme sahiptir” denerek de ekonomide yaratacağı tehlikeye işaret ediliyordu.

“Ciddi ekonomik zarar”

Geçtiğimiz hafta Gayrimenkul Danışmanı Murat Akça’nın bir değerlendirmesi yer aldı haber olarak; Türkiye İstatistik Kurumu TÜİK’in 2017 verilerini değerlendiriyordu:

“..Bina bazında bakarsak da (Türkiye çapında) 125 bin 846 adet binaya yapı ruhsatı verilmiş. Rakamlara bakıldığında ekonomik olarak büyük beklentilere giriliyor ancak bu verilerin gayrimenkul satışlarındaki karşılığı maalesef bu kadar yüksek değil.. Etrafınıza bakarsanız her taraf bina. Ama bunların pek çoğu bölgede ciddi bir analiz yapılmadan başlatılan başarısız projelere dönüşmüş durumda. Bu sonuç sadece o işi yapan inşaat firması için değil, memleketimiz için de ciddi bir ekonomik zarar..” diyordu.

Her ne kadar Akça “Konut fazlası değil, yanlış proje” demeye çalışsa da olan oldu mu oldu, olmaya devam ediyor mu ediyor, zarara devam mı devam.

Öncelikler şaşmasın

Arazi ve konut rantı, sanayi, tarım ve hayvancılık yatırımlarına toz yutturuyor. Ne Bakan ne Başbakan ne Cumhurbaşkanı dinliyor rantçı, doludizgin devam ediyor bildiğine. Süper güç Amerika Birleşik Devletleri’nin bile ekonomisini altüst eden ipotek depreminden, hiç ders almamış gibiyiz.

Yukarıdaki alıntıları, göz göre göre duvara gidişimizi bir kez daha hatırlatmak için sıraladık. Öncelikleri şaşmasın şehrin de ülkenin de diye.

İPOTEKLİ TÜRKİYE (Söyleşi)

09.09.2014 Milliyet-Ankara Gazetesi

Türkiye’nin her yanında, her türden büyük projeler yanı sıra kentsel dönüşümün de katkısıyla inşaat sektörü yoğun bir dönem geçiriyor. Bu durum, değişik sektörden yatırımcıları da etkileyerek bu alana girmeye yöneltiyor. Ancak özellikle sanayicilerin müteahhitliğe soyunması, sanayi üretiminin ikinci plana atılması bazen de fabrikaların kapanması anlamına geliyor. Geçtiğimiz hafta Başbakan Yardımcısı Ali Babacan da "İnşaatı bırak, sanayiye bak" biçiminde özetleyebileceğimiz ifadeler kullandı. Türkiye, şimdi böyle bir tehlikeyle karşı karşıya. Uluslararası Emlak Uzmanları Başkanlığı da yapmış emlakçıların duayeni Salim Taşçı, inşaat sektörü ve konut üretimindeki son durumu Ali İnandım’a değerlendirdi.

“25 büyük ilde 3 milyon konut fazlası var”

Ali İnandım- İhtiyaç dışı inşaat ve sanayicilerin inşaat sektörüne yönelmesi eleştirilerine, ilginç biçimde, büyük alışverişler yapan, emlakçıların duayeni olarak destek verdiniz. Neydi sizi böyle düşünmeye iten?

Salim Taşçı- Şu anda balona doğru bir gidiş var. Şişiyor balon. Patlatmamak için ayağı frene koymak gerekiyor. Arz-talep meselesini görmeliyiz. 25 büyük vilayette 3 milyona yakın konut fazlası var. Halen de ‘kentsel dönüşüm’ adı altında konut yapılıyor. Markalı konutların inşaat sektörüne girmesi yadsınamaz önemdedir ancak senin de yazdığın gibi sanayicinin inşaat sektörüne yönelmesi, istihdam çarkına değnek sokmak olur. İhracatımızın yüzde 88’i sanayi ürünleridir. İnşaat sektörüne kayınca sanayi yara alıyor. Sanayi ölür bu durumda. Öte yandan tarım sektöründeki işçiler inşaata kayıyor. İyi, binayı yaptın da sonra ne yiyeceksin? Herkes işini yapsın. Bu kadar büyük paraların döndüğü bir sektörde ‘Müteahhitler Odası’ yok. Karpuzcu bile müteahhit olabiliyor. Etriye demirine “Ne eti?” diyen müteahhit gördüm ben.

Kiralar niye düşmüyor?

- Bir plan dahilinde değil mi yapılanlar?
- Değilmiş gibi görünüyor. Türkiye genelinde çıkarılmış konut envanteri yoktu. Envanter olsa dengeyi sağlayabilirdik. 8-9 yıl içinde 10 milyona yakın konut el değiştirdi. 10 milyon kiracı ev sahibi oldu demektir. Kiraların düşmesi lazım değil mi? Ama 10 büyük vilayette satılık çok, kiralık yok. 1 daireye 10 tane talep oluyor.
- Neden?
- Çünkü birincisi; kentsel dönüşümle dairesini verenler kiracı oldu. İkincisi; 10 büyük vilayet, yurtdışından gelenler de dahil ciddi göç alıyor. Üçüncüsü; çekirdek ailelerden, çocuklar ayrılıyor. Ve sonuncusu; nüfus artıyor.
Bakın 2008’de hızlı konut satışı başladı; 427 bin 106 konut satıldı. 2009’da 555 bin 184, 2010’da 607 bin 100, 2011’de 708 bin 280, 2012’de 701 bin 625 konut satıldı. 2013’de 1 milyon 144 bin 990 konutla zirve yaptı ev satışları. 2014’ün ilk döneminde yani Ocak-Şubat ayında 17 bin 492 konut satıldı. Jeopolitik riskleri de unutmamak lazım. Etrafımız ateş çemberi. Faizlerin yüksekliğini, İngiltere’yi, Amerika’yı göz önüne alarak düşünecek olursak orada kendin oturursan yıllık yüzde 4,5 kiralayacaksan yüzde 5,5 faizler. Bizde 2 katı.
- Etkisi ne olur?
- Şu kadarını söyleyeyim; Türkiye’deki konutların yüzde 65’i ipotekli. Fabrikaların yüzde 80’i, işletmelerin yüzde 60’ı, tarım kesimi de yüzde 40 ipotekli. İnşaat sektörü 229 kalem sektörü barındırır içinde. Yan sektör olarak da 2 bin 100 sektörü etkiler. Devletin, müteahhite ve arsa sahibine desteği var. Bu destek kredi vererek ya da emsal artırımıyla oluyor. Emlakçı olarak, bu işten para kazanan biri olarak söylüyorum bunları; istikamet yanlıştır. Frene basmaya başlamamız lazım. Önemli olan Türkiye çünkü.

Ankara’daki durum

- Ankara’da durum nedir?
- ‘Ankara çanağı’ diye tarif edilirdi eskiden ama Ankara çanağını kırdı, 4 yana yayıldı şehir. 50 kilometrede anca çıkıyorsun artık Ankara’dan. Ankara’da 12 bin 500 konut fazlası var. Yapılanlarla 15 bini bulur bu rakam. Şehirler için önemli konulardan biri kişi başına düşen yeşil alan oranıdır. Bu oran bizde 1 metrekare, Avrupa’da bu oran 16 metrekaredir. Ama Ankara, son 10 yılda 81 vilayet içinde bu konuda rekora gidiyor.

“Şehirlerin kimliği kayboluyor”

Taşçı, ev almayı düşünenleri de uyardı

- Emlakçı gözüyle kentsel dönüşümü nasıl görüyorsunuz?
- 70-80 yıl öncesine ait şehirler “Yıkın beni” diye imdat çığlıkları atıyor. Ayrıca büyük bir deprem kuşağı üzerindeyiz. Hep söylüyoruz “Deprem öldürmez, yapı öldürür” diye. Bir musibet bin nasihatten iyidir, 99 depreminde musibeti gördük. Belediye başkanlarından Allah razı olsun, şehirlerin yüzde 50’si risk taşıyor! Bu durumu düzeltelim diyoruz, bu seferde ‘Kentsel Dönüşüm’ adı altında şehirlerin kimliği kayboluyor. Binalar şehirlerin aynasıdır. Arabesk yapılaşma, daha bakmadan şehrin netliğini bozuyor. Yapı denetim firmalarına, mimarlar odasına önem verilmeli, şehir plancılarını yok saymamak gerekir. Onlarla çalışırsak arabesk yapılaşmayı önler, kendi mimarimiz mi başkasının mimarisi mi karar vermiş oluruz.
Belediyeler, lütfen kanunu uygulasınlar. 1999 depremi bizi uyandırdı mı yoksa ‘kazı kazan’a mı yöneltti, bu soruyu kendimize sormalıyız. Emsal artırımı yaparken ‘kazı kazan’a gidilmesin. Yangına su taşımayalım, bilinçli olalım. Arasını bulamıyoruz bir türlü.
- Son olarak ev alacaklara tavsiyeleriniz var mı?
- Sakın ola dövizle ya da bileşik faizle kredi almasınlar, normal faizle alsınlar. MMK’dan uzak dursunlar. Yani maket, makyaj, köpük halinde görerek ev almasınlar.